城南写字楼“地铁口效应”：相差一公里，租金少一半

流浪代刷公关

地铁1号线世纪城站口，投入运营不久的地铁大厦正处在繁忙的装修期。“半层起租，目前出租率已达到85%以上。”成都地铁实业公司相关负责人告诉成都商报记者，成交租金普遍在85~100元/平方米/月，远远超过两公里外的新希望国际、美年广场等写字楼。“租金差距明显的重要原因之一，就是地铁大厦直通世纪城站口。”他解释道。一入驻企业负责人也对记者表示，出了地铁就是办公楼，容易到达、方便高效，租金偏高也在情理之中。

  事实上，这种能否直达地铁的“零距离效应”正在经验丰富的投资群体中悄然扩散。地铁大厦一墙之隔的泰然·环球时代中心同样可以直通地铁站口，新推出的近200套5.75米层高跃层办公产品受到800余组投资者追捧。而环球时代中心对面的棕榈泉国际中心，超甲级写字楼半层起售，目前已累计售出14个整层。记者调查发现，虽然城南商业地产形势严峻，但这类可以直通地铁的商用物业反而呈现出火热销情。另外，已投入使用的办公物业，可以直通地铁的，租金水平往往要比距离地铁口一公里外的高出一倍。

  对于这种“相差一公里，租金差一半”的现象，成都写字楼信息网总经理李东表示，地铁口物业其实是地铁沿线物业中的最优质部分。受益于轨道交通，地铁站口会形成“漏斗效应”，客流、商流以“漏斗口”为中心向内聚集。这也是国际国内大城市地铁开通后，地铁口物业普遍走俏的原因及价值规律。他还强调，目前世纪城板块真正具备地铁口效应的写字楼非常稀缺，“也就泰然·环球时代中心、棕榈泉国际中心等少数几家吧。”

  城南写字楼扎堆，

  直通地铁的不足10%

  “成都打地铁概念的商办物业接近200家，但真正具有含金量的项目可能不到10%。”泰然地产执行总经理朱宏在接受成都商报记者采访时表示，很多项目确实分布于地铁沿线，不过，相距出站口500米以上成为普遍现象，“距离出站口越远，价值量级就会逐层递减。”

  成都新港地产执行董事张红兵则指出，成都并不缺写字楼，缺少的是真正的地铁上盖及地铁站口物业，而这类产品无论租赁还是销售，都优于其他地铁概念物业。他以地铁1号线为例，仁恒置地广场、汇日央扩、来福士广场、泰然·环球时代中心、棕榈泉国际中心等地铁口物业，均属于当前市场上的优质商办项目。

  上述观点也得到了四川省商业地产联盟会长冉立春的认同，他分析，城市轨道交通是重要的经济脉搏之一，地铁的高通达性带来了沿线土地价值的提高，影响着商业空间结构和土地利用形态，重塑了高密度城市的空间；而地铁带来的超大人流以地铁口为输出点，成就了千载难逢的地铁商机。

  据专业机构统计，在国际城市规划中，地铁上盖物业已经成为发展潜力最大、实用程度最高、抗风险能力最强的城市高效物业形式。纽约、伦敦、中国香港、东京等城市成熟的地铁物业价格平均高于同片区、同等素质物业30%以上，上海、广州、香港等地的地铁口写字楼、商铺大多满租。


  是否直通地铁站口，

  租金水平相差一倍

  有商业地产研究人士指出，以香港、上海等地的地铁为例，同一个区域内，和地铁站台的距离远近，往往成为衡量其价值高低的第一条判断准则。道理非常明显，地铁站的存在，其意义超越了交通枢纽，更会是商业、文化的聚焦点，形成区域中心，价值自然就高；距离越远，则相应递减。冉立春形象地比喻道：“如果说地铁线是一条黄金线，那么地铁站口则是城市的黄金聚焦点，更加稀缺可贵！”

  500米，是业界公认的地铁站口边界线。500米以内，写字楼等商办物业的租赁情况、租金水平等指标，均高于以外的同类产品。事实是否如此？成都商报记者展开了一系列调查。以紧邻地铁1号线锦江宾馆站的仁恒置地广场为例，作为成都顶级写字楼之一，它的最高租金可以达到200元/平方米/月，且租赁情况良好。而成都主城区其他顶级办公物业租金水平无法持平仁恒置地广场的原因之一，即在于没有地铁等相应辅助。

  类似现象还出现在地铁1号线世纪城出口的成都地铁大厦。在城南写字楼竞争日趋激烈的背景下，地铁大厦以85～100元/平方米/月的租金水平向人们展示了“500米以内”的魔力。而周边新希望国际、美年广场等写字楼，租金只能维持在40～60元/平方米/月，差距显而易见。新南天地、高新国际广场等商圈内的商办物业，也普遍遵循此规律。


  地铁+综合体，

  租金超单体办公楼一倍以上

  从去年开始，中小型企业在城南商办物业租赁客户中的占比越来越大。成都写字楼信息网总经理李东告诉成都商报记者，目前，成都中小企业紧随大企业步伐，开始陆续南迁。中小型企业理想的办公区域，主要集中在世纪城等板块。“一是有地铁直达，交通方便。另外，租金优势也非常明显。”李东称，成都有超过10万家中小企业，哪怕只有10%的企业南迁，都将产生巨大的办公需求。另外，相对于单体写字楼，中小企业更偏爱综合体平台上的办公空间，“配套全、功能强，商务环境与企业形象都非常有档次。”

  从事动漫影像制作的周先生打算将公司迁址城南，最近，他一直在世纪城附近寻找办公场所。“泰然·环球时代中心的跃层办公产品不错，直通地铁，裙楼10万平方米商业自持运营，还引入了伊势丹百货等世界知名商业品牌。在这里办公，品质肯定有保障。”周先生表示，5.75米层高，买一层得两层，后期租金上起码要高出常规办公楼一倍。

  李东谈到，城南写字楼供应量相当充裕，但大部分属于中高档项目，针对中小企业需求的很少。尤其是适合中小企业办公的纯商务微型产品，近几年供应量都没有增长。中原地产的一份报告表明，中小企业对办公面积的需求范围在100～200平方米，可以接受的租金多在40～60元/平方米/月，而城南相应的项目却少之又少。业内人士表示，虽然市场会依据供需状况逐步微调，但中小企业的办公问题短期内很难有所改观。

  跃层办公成新宠，

  同样价格两倍租金回报

  目前，城南市场上已经开始出现针对中小企业办公的全新产品。11月中旬，位于地铁1号线世纪城站口的城市综合体“泰然·环球时代中心”迅速进入业界视线，引来不少投资者及中小企业主关注。吸引到访者络绎不绝的原因有四个：一、243米城南在建最高楼；二、5.75米跃层办公；三、自成功能体系的商务配套；四、项目直通地铁。

  一位投资者告诉成都商报记者，投资商业地产，首先要选昭示性极佳的地标式物业。泰然·环球时代中心的帝国大厦建筑风格以及大本钟元素植入，都是当前成都商业建筑最缺乏的。另外，5.75米层高跃层办公产品，地铁1号线上也仅此一家。再加上“超标”层高且硬件配置规格较高，已经完全可以媲美甲级写字楼。开发商帮投资者将空间隔成两层，实际使用面积甚至超过200%，有效稀释了产权租金价格，后期租赁自然毫无阻力。

  企业主郑先生也表示，传统甲级写字楼气派非凡，但对处于成长阶段的企业来说却过于奢侈，既不经济，也不实用。其次，准入资金门槛太高。如果购买200平方米的写字间，按揭一次性现金投入将不少于100万元，增加了企业财务压力。

  对于泰然·环球时代中心推出的跃层办公产品，郑先生相当喜爱。他称，跃层办公完全颠覆了传统写字楼呆板的内部空间，5.75米层高最大增加一倍使用面积，一套使用面积200平方米的办公场所，总价可以控制在120万元之内。只需要用一套中端住宅的价格，就能在地铁1号线世纪城站口买下一间优质办公物业，在过去是不敢想象的。



  优质跃层办公的四大标准

  1、地处城市CBD核心

  跃层办公产品的优势之一，在于为中小企业提供城市主流商务平台。所以，是否扎根城市CBD核心地段直接决定着跃层办公产品的含金量。从北京国贸CBD、上海陆家嘴CBD等国内一线城市经验看，跃层办公在CBD区域拥有广阔市场，且租金水平不输甲级写字楼。

  2、以城市综合体为依托

  商办物业不仅讲究地段，对商业配套及功能架构同样苛刻。一间优质的跃层办公产品，大多寄生于城市综合体平台，同时享有办公、购物、居住三种以上功能形态。在外部配套设施的占有率上，持平甲级甚至超越甲级写字楼。

  3、标准地铁上盖型物业

  交通干线的通达性，以城市干道、BRT、地铁等交通形式最为重要。新兴二线城市中，跃层办公对地铁依赖相对突出。地铁上盖、直通地铁两大硬性标准，易到达、方便、高效，是跃层办公不可或缺的公共交通辅助。

  4、层高至少5.5米以上，可做标准两层

  跃层办公区别平层写字间的特征之一，是内部空间经过立体分割后形成的灵动、人性的功能分区。业界公认，只有层高在5.5米以上的跃层产品，后期隔开后方可满足正常办公标准层。类似环球时代中心这种5.75米层高的跃层产品，目前成都市场上非常稀缺。